热点 >近期房地产简单分析与闲聊建议想法

其实内容上周就写好了,一直懒得发,不废话了,先看看一则新闻吧


4月29日,深圳市2022年首批集中供地8宗全部成交,溢价率均达到15%,其中5宗地块进入摇号环节。深圳本次土拍现场吸引华润、中海、保利、招商、华发、万科、金地、越秀、卓越、深业、安居等近20家房企参与竞拍。从短期来看,土地结构和竞拍规则或将会持续优化,拿地门槛、竞拍规则、销售限制等都将进一步调整,在利润空间上进一步激发企业拿地意愿,提振企业的拿地信心。


看了这条新闻我个人分析如下:

1、土地溢价率达到15%,与周边地块价格相比平均涨了4500元/平方

     土地价格涨了,拿地成本高了,面粉价格高了,面包自然贵


2、从短期来看,土地结构和竞拍规则或将会持续优化,拿地门槛、竞拍规则、销      售限制等都将进一步调整;个人分析会减少拿地所需保证金的金额,下调比例,

    甚至支持贷款分期支付保证金,这样房地产开发商的现金流就不会那么紧张,更

    有拿地的底气


3、但光是这样还是不行,我觉得会在项目容积率相对放松放宽,让企业可以在每

    平方毛利润、净利润相对固定的情况下,通过提高基数,将整体利润总额提高


4、建筑成本上升,人工成本上涨,这些成本的上涨,也让房企利润变得相对不可

    控,利润率也在下降


5、资金成本,如何拿到降低的资金成本,比以往更为重要,因为项目出来能否销

    量较好,直接影响资金成本的使用期限

 

6、另外一个话题,就是房地产项目,该楼盘的情况,是否有吸引力?涉及户型,

    车位比,小区位置,交通情况,周边配套等,受到限价影响,如果不能出现与

   周边二手房有较大倒挂的情况,对很多买家而言都没有吸引力,购买意向减

   弱, 个人觉得应该尽快尽早提高一次深圳2手房的指导价格,这样对新房,对二 

   房都是利好,让买家看到了潜在上涨空间点,刺激和激发购买欲


      7、顺延话题就是抵押贷款,许多中小微企业都把房子在银行做了抵押贷款,现在

          二手房指导价格出来了,续贷按照二手房指导价来重新评估,造成很多新的评估

          价格和贷款额度与之前有较大差别,在正常经营没问题的情况下续贷时贷款额度

          严重缩写,严重影响了中小微企业的现金流,造成了现金流紧张,这让原本可以

         自救的中小微企业也变得非常艰难,深圳房产抵押的评估价格不能再按照所谓二

         手房指导价走了,这样变形影响了二手房的市场经济和中小微企业的正常抵押贷

         款生产经营。



再看第二条新闻:

深圳首套+满足购买容积率1.0以上并且满足面积为144平以下,才可以享受4.4%(5月20日央行5年期以上LPR下调15个基点)


看了这条新闻我个人分析如下:

由此可以反向推理,在官方的角度容积率1.0以下,面积为144平以上,才不是刚需房,才是豪宅入门的标准

 

深圳未婚公积金贷款额度50略低,应该上调,家庭额度也应该上调

 

考虑要素:容积率,车位比,绿化率,电梯户数比,

 

深圳是北京的1/6,上海的1/3

城市的发展会带来交通拥堵问题

如何解决?提高停车费用

停车难,停车位就变得异常重要

 

疫情带来的思考?

如果长期在家,如果房子太小,没有活动的空间,不管是大人还是小孩都会觉得异常压抑,所以疫情相对稳定之后,有能力有条件的家庭会选择置换,置换比现在更大的房子

 

物业重要性

疫情之下,也将物业好坏放大

好的物业让业主更安心

差的物业连普通人员进出管理还是做不好

 

同样价格如何选择位置?

同样价格是选择较小面积但交通更为便利的市内

还是选择较大面积但交通耗时更久的市外呢?

看购房居住人数和需求

 

户型(有钱人看这条,就像我这样没钱的不用看了,可以跳过这段)

以电梯房为例

入户方式,多户多梯,少户多梯,电梯入户

入户方式而言,电梯入户更安全

电梯入户一般都有赠送入户花园

可将入户花园靠近电梯区域进行改造,改造为相对封闭的入户消毒防疫区(例如可自动消毒液,紫外线灯,户外回家更换放置鞋袜衣物柜,洗手盆,洗衣机)



最后是我个人分析:

       2022年1月1号至今一共颁布了200多条房地产的政策,我主要只超一线北上深,还有一线城市杭州成都广州等城市(基本只深圳),我个人看法,广东省已经召开党代会,下个月北京市和上海市也都会召开市党代会,市委市领导班子都会有很大的变化,新上任的领导都会针对现有全球经济低迷,全球疫情大环境较差、俄乌战争影响全球局部地区不稳定,能源粮食紧缺的大环境下,实施新的刺激方案,助力中小微企业,保住中小微企业,保住很多人的饭碗的同时,加大老基建和新基建的投入力度,刺激消费,对房地产政策因城施策。


      关于房地产的房贷利率,一线城市房贷利率全面下调15个基点,北京首套房贷款利率降至5%,上海4.8%,深圳4.75%,广州4.65%(这是2022年5月24日早上的新闻)我个人看法,虽说是历史最低了现在,但个人还是太高了,还会降,6月-12月肯定还会再降一次。

      个人猜测银行的活期、定期、理财利率全部都会下调一次。

      深圳会不会放开限购?北京会不会?取消认房认贷?我觉得北京和深圳都不会,尤其是深圳不会,因为深圳在超一线和一线里都是非常特殊的存在,结构比例和政策因素(具体不展开讲,留着收费讲,毕竟这篇文章是免费看的

      但针对全国超一线和一线城市,我都有个建议,或者说是想法,我觉得这些城市的公积金贷款额度太低了,不管是个人未婚(我这样的单身狗)还是已婚家庭的额度都太低了,建议提高额度,尤其是北上深,那几十万有啥用啊?你就按照5万一平方算,撑死了也就50万对应额度,在北上深动辄400、500万起步的城市而言,这点公积金贷款额度真的太低。


另外我觉得全国所有城市都应该对有孩子的家庭再买新房给予贷款利率打折(类似首次购房银行房贷利率的打折),对于已经有房贷的家庭,若是新增家庭成员(孩子)的也应该给与房贷利率调整(从孩子出生后申请贷款利率优惠政策,银行审批通过后第二月即可享受),减轻老百姓生娃,生二胎、甚至三胎的生活压力,我想起新加坡的一个口号,居者有其屋,我想到一个说法就是生者有福利(生孩子的公民应给予福利,在计划人口生育方面,银行必须让利给与对应政策优惠,保险公司的保单,社保和税收也应该给与对应政策优惠)

人口生育面前,都应该给予一定福利



另外还是说说中小微企业

中小微企业有多重要,中小微企业现在占比多高,有兴趣自己查下,一个企业不管大小,都有员工,一个员工对应的就是一个家庭,所以一个企业就是对应了许多个家庭,只有中小微企业稳住,许多家庭收入才能稳住。

1、对中小微企业纾困解难,央企国企带头给与租金减免

2、银行贷款应该给与延期,能贷尽贷,能展即展,给与中小微企业流动 

     资金,让他们先活下去,再考虑活得更好

3、税收减免以及合理退税,对影响较大得行业和企业应给予减免(参考

     类似各地方政府的招商部门的3免2半)


房地产不光是一个买地建房卖房的行业,早在2013年之前就是涉及70多个行业的一个存在(具体也不在这里聊,毕竟这篇免费

坚持房住不炒的政策,再加上现在疫情影响等因素,很多人都会迷茫或者不确定,只能说很多事情等明朗了,云拨晴天开了,就像拿着机票到登机口已经停止登机了一样,就晚了

个人看法像深圳,这些事情过一过了,整体就会回到之前的价格,我特意用了黄色,毕竟深圳是亲儿子(这说法不是抄那个什么人,认识我的人都知道我早就用这词了)


深圳现在新房备案价(发红包,多少都行,我说说,这里不说了,写了快3000字的,免费文章,就这样,再见)


(原创)

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